Hvað gæti gerst með heimilin, unga fólkið og fyrirtækin ef við fengjum sambærileg vaxtakjör og Danir?
Íslenski húsnæðismarkaðurinn er í óvenjulegri stöðu. Þúsundir íbúða eru til sölu. Margar seljast hægt og kaupendur halda að sér höndum.
Ein ástæðan er augljós: Háir vextir.
Óverðtryggðir húsnæðislánavextir íslensku bankanna eru nú almennt um eða yfir 9%, eftir lánsformi og veðhlutfalli. Í Danmörku er vaxtaumhverfið allt annað.
Til að gera samanburðinn einfaldan skulum við nota tvær tölur: Ísland: 9% – Danmörk: 4%.
Hvað gæti gerst á Íslandi ef við færumst nær slíku vaxtaumhverfi?
Lækkun vaxta eykur að öðru óbreyttu greiðslugetu kaupenda og eftirspurn eftir húsnæði. Á markaði eins og þeim íslenska, þar sem margir bíða eftir að geta keypt, gæti húsnæðisverð því hækkað og nýtt jafnvægi myndast.
Skoðum fjögur einföld reiknidæmi.
1. Þú átt húsnæði – eign þín gæti aukist
Setjum upp reiknidæmi (ekki spá). Þú átt fasteign sem er 100 m.kr. virði. Á henni er 60 m.kr. lán. Eigið fé þitt er því 40 m.kr.
Gerum nú ráð fyrir að lægri vextir og aukin eftirspurn leiði til 20% hækkunar húsnæðisverðs.
Eignin verður þá 120 m.kr. Skuldin er áfram 60 m.kr. Eigið fé þitt verður því 60 m.kr.
Húsnæðisverðið hækkaði um 20%, en eigið fé þitt jókst úr 40 í 60 m.kr. – eða um 50%.
Eign þín hefur aukist um 20 milljónir króna.
2. En hvað með unga fólkið sem þarf að kaupa?
Hér kemur eðlileg mótbára: „Ef vextir lækka hækkar húsnæðisverðið bara og unga fólkið tapar.“ Skoðum það.
Segjum að kaupandi þurfi í dag 60 m.kr. lán til 30 ára.
Við 9% vexti er greiðslan um: 483.000 kr. á mánuði.
Nú hækkar húsnæðisverð samkvæmt reiknidæminu og kaupandinn þarf 80 m.kr. lán í stað 60 m.kr. Það eru 20 milljónum meiri skuldir.
En við 4% vexti er greiðslan af 80 m.kr. 30 ára láni aðeins um: 382.000 kr. á mánuði.
Berum þetta saman:
60 m.kr. lán við 9%:
≈ 483.000 kr./mán.
80 m.kr. lán við 4%:
≈ 382.000 kr./mán.
Kaupandinn tekur 20 milljónum hærra lán – en greiðir samt um 101.000 kr. minna á mánuði. Það eru rúmlega 1,2 milljónir króna á ári.
Húsnæðið er dýrara. Lánið er hærra. En greiðslubyrðin er samt lægri.
Þess vegna er ekki rétt að fullyrða að lægri vextir fari einfaldlega allir út í hærra húsnæðisverð.
Það fer eftir því hversu mikið verðið hækkar og hversu mikið vextirnir lækka.
3. Fyrirtækið sem varð aldrei til
Síðan kemur þátturinn sem við tölum allt of lítið um: Fyrirtækin.
Tökum frumkvöðul sem sér tækifæri til að byggja upp fyrirtæki og þarf 100 m.kr. lán.
Til einföldunar berum aftur saman 9% og 4%.
Vaxtakostnaður af 100 m.kr.: Ísland 9%: 9 m.kr. á ári. - Danmörk 4%: 4 m.kr. á ári.
Munurinn er 5 milljónir króna á hverju ári.
Fjárfesting sem stendur ekki undir sér við 9% fjármagnskostnað, gæti orðið arðbær við 4%.
Þá getur nýtt fyrirtæki orðið til. Búnaður verið keyptur. Ný vara þróuð. Útflutningur hefst. Ný störf verða til.
Þetta er hluti af földum kostnaði íslenska hávaxtaumhverfisins.
Við sjáum fyrirtækin sem eru til. En við sjáum aldrei fyrirtækin sem ekki urðu til.
Við sjáum ekki störfin sem voru aldrei sköpuð eða hugmyndirnar sem fengu aldrei fjármagn.
4. Þú átt eign – en hefur ekki efni á að flytja
Skoðum fjölskyldu sem á hús úti á landi.
Verðmæti húss: 60 m.kr.
Lán: 40 m.kr.
Eigið fé: 20 m.kr.
Fjölskyldan þarf að flytja, til dæmis vegna vinnu eða náms, og finnur íbúð á höfuðborgarsvæðinu. En gamla húsið er óselt.
Fjölskyldan á 20 milljónir króna í eigin fé – en þær eru bundnar í húsinu. Hún þarf því brúarfjármögnun þar til húsið selst.
Dæmi: Tökum 20 m.kr. brúarlán í sex mánuði.
Á Íslandi í dag um 15% vextir, þá kostar það í sex mánuði um: 1.500.000 kr. í vexti.
Í Danmörku er sérstök brúarfjármögnun vegna húsnæðisskipta, mellemfinansiering, algeng bankaþjónusta. Sem samanburðardæmi má finna kjör frá um 4,4%, eftir lánshæfi og skilyrðum.
Við 4,4% væri vaxtakostnaður af 20 m.kr. í sex mánuði um: 440.000 kr.
Munurinn er: 1.060.000 kr. á aðeins sex mánuðum (fyrir eitt ár 2,1 milljón króna).
Þetta getur haft raunveruleg áhrif á möguleika fólks. Ungt fólk þarf að geta flutt vegna vinnu og náms. Fjölskyldur þurfa að geta stækkað eða minnkað við sig. Eldra fólk þarf að geta farið úr stóru húsnæði í minna, kannski nær börnum og þjónustu.
Háir vextir kosta því ekki aðeins peninga. Þeir halda fólki föstu og skaða íslenskt samfélag.
Nýtt jafnvægi á Íslandi
Við vitum auðvitað ekki hvort fasteignaverð myndi hækka um 10%, 20% eða eitthvað annað. Það ræðst af framboði, nýbyggingum, tekjum, fólksfjölgun og mörgum öðrum þáttum.
20% er reiknidæmi – ekki spá.
En lægra vaxtastig getur aukin greiðslugeta, auðveldað fólki að kaupa og selja og komið meiri hreyfingu á húsnæðismarkaðinn. Það getur auðveldað fjölskyldum að stækka við sig, eldra fólki að minnka við sig og fólki að flytja vegna vinnu eða náms.
Ekki síst getur lægri fjármagnskostnaður gert fleiri fjárfestingar fyrirtækja arðbærar og skapað ný störf.
Smám saman getur þá myndast nýtt jafnvægi milli vaxta, húsnæðisverðs, framboðs og greiðslugetu.
Hvað viljum við fyrir börnin okkar?
Við skulum horfa lengra en til næstu kosninga. Við erum að taka ákvörðun sem getur haft áhrif á lífskjör barna okkar næstu 30–50 árin.
Viljum við sætta okkur við skerta samkeppnisstöðu Íslands ef heimili og fyrirtæki þurfa áfram að fjármagna sig á allt öðrum kjörum en fjölskyldur og fyrirtæki í Danmörku? Eða eigum við að kanna hvort við getum skapað sambærileg kjör á Íslandi?
Það er ein ástæða þess að ég segi: Sjáum samninginn.
Þá fyrst getum við séð hvaða samningi Ísland getur náð um sjávarútveg, landbúnað, auðlindir og aðra mikilvæga hagsmuni, þá fyrst er hægt að meta heildarmyndina.
Af hverju segjum við JÁ núna – til að fá að sjá samning?
- Getum við fengið lægri vexti og meiri stöðugleika?
- Getum við skapað betri skilyrði fyrir unga fólkið til að eignast heimili?
- Getum við skapað fyrirtækjum betri skilyrði til fjárfestinga, nýsköpunar og fjölgað störfum?
- Getum við tryggt sjávarútveginn, landbúnaðinn, auðlindirnar og matvælaöryggi okkar með góðum samningi?
- Getum við styrkt öryggi Íslands og samstarf okkar við Evrópu á tímum vaxandi óvissu?
- Getum við skapað börnum okkar betri lífskjör og fleiri tækifæri næstu 30–50 árin?
Það veit enginn svörin í dag. Þess vegna þurfum við samninginn.
Ef niðurstaðan er ekki nógu góð getum við sagt NEI við samningnum.
En ef við lokum dyrunum núna fáum við aldrei að vita hvað Ísland hefði getað samið um.
Segjum JÁ til að fá að kanna bestu möguleika Íslands.
Höfundur er viðskiptafræðingur með MS í stjórnun og stefnumótun. Kennari og fyrirlesari um leiðtogamenningu og Qigong lífsorku – lifsraekt.is
