Ágreiningur um kröfu í ábyrgðartryggingu í leigusamningi rataði fyrir kærunefnd húsamála. Krafa eiganda húsnæðisins var þríþætt. Í fyrsta lagi krafðist hann bóta vegna lausafés sem leigutakinn fjarlægði úr húsnæðinu að loknum leigutíma. Í öðru lagi krafðist hann bóta vegna eignaspjalla sem leigusali sagði hafa verið unnin á hinu leigða húsnæði, einkum við pizzaofn. Í þriðja lagi efndi leigjandi ekki skyldur sínar þar sem samkomulag var um að hann fengi viðurkenndan aðila til að hreinsa loftræstirör, auk hreinsunar á gafli, bakhlið og gluggum á bakhlið hins leigða þar sem safnast hafi sót úr loftræstirörunum en verkinu hafi átt að vera lokið eigi síðar en 31. desember 2023.
Árið 2022 var gerður tímabundinn leigusamningur frá 1. apríl 2022 til 31. mars 2024 um leigu varnaraðila á atvinnuhúsnæði sóknaraðila. Þar var rekinn veitingastaður frá ótilgreindu tímabili þar til í janúar í ár. Annar aðili keypti allt hlutafé veitingastaðarins árið 2022 og tók yfir reksturinn. Var því gerður nýr leigusamningur 8. apríl 2022, engin úttekt fór fram á hinu leigða húsnæði við gerð samningsins.
Í júlí 2023 urðu breytingar á stjórn, framkvæmdastjórn og prókúru veitingastaðarins og sendi eigandinn þá bréf dagsett 10. ágúst 2023 þar sem lýst var yfir riftun leigusamningsins. Þrátt fyrir ítrekaðar beiðnir sinnti leigutaki ekki áskorun un að rýma húsnæðið, auk þess sem leiga fyrir september og október 2023 var í vanskilum.
Leigusali krafðist þess því 5. október 2023 að bankinn greiddi honum í samræmi við ábyrgðaryfirlýsinguna fjárhæð sem næmi hinni vangoldnu leigu auk þess sem gerður hafi verið áskilnaður um kröfur vegna þrifa á húsnæðinu og tjóns sem síðar kynni að koma fram. Leigjandinn gerði þá upp leigu vegna september, en gengið var á ábyrgðarfjárhæðina vegna október og fékk leigusalinn 1.198.110 kr. með millifærslu frá bankanum 13. október 2023.
Í kæru til kærunefndar húsamála krafðist hann því viðurkenningar á upphaflegri ábyrgðarfjárhæð, 3.150.000 kr. að frádregnum 1.198.110 kr.
Leigusalinn fór því næst með aðfararbeiðni fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur, dags. 24. október 2023, og krafðist dómsúrskurðar um að leigutaki yrði með beinni aðfarargerð borinn út úr hinu leigða. Aðilar náðu þó að sætta ágreining sinn og gerðu dómsátt undir lok nóvember 2023, þar sem leigutaki lofaði að rýma síðasta lagi 5. janúar 2024 og afhenda leigusala húsnæðið.
Þegar leigusalinn fékk húsnæðið afhent varð honum orðið ljóst að innanstokksmunir í eigu hans höfðu verið fjarlægðir, svo sem hitablásari í anddyri, sessur og bök, naglföst borð, skraut á skilrúmum, gler á skilrúmum, ljós á veggjum og í lofti, og snagar í anddyri. Í leigusamningi var tilgreint að leigusali teldist eigandi að öllum innréttingum, þar með töldum þeim sem leigutaki myndi setja upp. Skipti þá engu máli leigusamningi lauk með riftun.
Einnig kom í ljós að veruleg eignaspjöll hafi verið unnin á hinu leigða, einkum við pizzaofn og lagði leigusali fram myndir máli sínu til sönnunar. Sagði hann leigusala einnig ekki hafa hreinsað loftræstirör sem liggi frá eldhúsi og pizzaofni í hinu leigða, auk hreinsunar á gafli, bakhlið og gluggum á bakhlið hins leigða húsnæðis þar sem safnast hafi sót úr framangreindum loftræstirörum, eins og honum bar skylda til að gera samkvæmt dómsáttinni.
Leigutakinn hafnaði bótaskyldunni. Í janúar var óháður úttektaraðili fenginn til að annast úttekt á hinu leigða og fór hún fram 30. janúar 2024 að viðstöddum lögmönnum aðila.
Leigutakinn taldi að horfa ætti á dómssáttina við úrlausn ágreiningsins, í henni væri ekkert rætt um ábyrgðaryfirlýsingu og því gæti leigusalinn ekki gert kröfu í ábyrgðarupphæðina. Auk þess hefði pizzaofninn og fleira lausafé sem tilgreint er fylgt kaupunum þegar nýr eigandi keypti allt hlutafé veitingastaðarins. Úr ágreiningi um hver eigi pizzaofninn og annað lausafé verði ekki leyst úr fyrir kærunefnd húsamála. Hvað varði þrif á húsnæðinu og loftstokki þá hafi það verið í mun betra ástandi við lok leigutíma en upphaf hans. Beri því að hafna þeirri kröfu líka.
Sagðist leigutaki einnig enn eiga lausafé í húsnæðinu sem leigusali neitaði að skila, verðmætið væri um 4,5 milljónir króna og væri því leigusalinn í skuld við leigutaka, frekar en hitt.
Leigusalinn sagði leigutakann ekki hafa mótmælt kröfu sinni í ábyrgðartrygginguna þegar hluti hennar var tekinn til greiðslu á vangoldinni leigu. Dómsáttin sem þeir hafi síðar gert hafi ekki áhrif á gildi ábyrgðaryfirlýsingarinnar og að samkvæmt leigusamningum þá sé allt lausafé í húsnæðingu eign leigusala. Kaupsamningur leigutaka til nýs hluthafa breyti engu hvað varðar, enda leigusalinn ekki aðili að þeim samningi. Neitaði hann að leigusalinn hefði gert kröfu um að fá lausafé í hans eigu afhent.
Kærunefndin sagði að ekki væri útlistað í leigusamningi milli aðila hvað fælist í hugtakinu innréttingar, og því bæri að skilja sem svo að það tæki fyrst og fremst til vegg- og gólffastra hluta. Taldi nefndin að leigutaka hefði þannig verið heimilt að fjarlægja gler- og skrautmuni sem voru á innréttingum húsnæðisins, sem og sessur á innbyggðum bekkjum og klæðningu sem hafði verið komið fyrir á bökum bekkjanna, auk hitablásara, ljósa og snaga og borða sem voru ekki gólfföst.
Hvað pizzaofninn varðaði taldi nefndin myndir sýna hvernig múrverk sem var í kringum ofninn hefði verið brotið upp og valdið tjóni á eigninni. Liti nefndin svo á að pizzaofninn hafi verið sérstaklega felldur inn í innréttingarnar og varð með því hluti af þeim. Pizzaofninn var þannig eign leigusala á grundvelli leigusamningsins og tjónið, samkvæmt mati óháðs fasteignasala, vegna viðgerðar og endurnýjunar á pizzaofninum 1.300.000 kr.
Einnig var fallist á kröfu leigusala vegna hreinsunar á loftræstiröri, auk hreinsunar á gafli, bakhlið og gluggum á bakhlið hins leigða þar sem safnast hafi sót úr loftræstirörunum, enda mótmælti leigusalinn ekki þeirri kröfu.
Nefndin tók kröfu leigutaka um skuldajöfnuð ekki til greina þar sem hann sagðist eiga fullt af lausafé enn í húsnæðinu. Leigusalinn hafi ekki mótmælt því að tilgreindir hlutir hafi verið í húsnæðinu og „hljóta þeir því enn að vera til. Þess vegna hefur ekkert tjón orðið, enda getur varnaraðili freistað þess að fá hlutina afhenta en hann hefur ekki haft uppi slíka kröfu fyrir nefndinni.“
Úrskurðaði kærunefndin því að leigusala væri heimilt að fá greiddar 1.950.000 kr. úr ábyrgðartryggingu leigutaka.
