Ágreiningur kaupenda og seljanda um rakaskemmdir á einbýlishúsi sem selt var árið 2018 rötuðu fyrir héraðsdóm Reykjavíkur. Stefnandi, kaupandinn, taldi stefndu, seljendur, hafa sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu fasteignarinnar og krafðist þess að seljendur greiddu 20.061.731 krónur ásamt vöxtum frá kaupdegi. Stefndu kröfðust þess aðallega að málinu yrði vísað frá dómi en þeirri kröfu var hafnað með úrskurði héraðsdóms sem kveðinn var upp 2. september 2022. Til vara kröfðust stefndu sýknu af öllu kröfum stefnanda en til þrautavara að dómkröfur stefnanda verði lækkaðar.
Málavextir eru raktir ítarlega í dómi héraðsdóms sem kveðinn var upp í gær, 15. október.
Karlmaður keypti 30. maí 2018 einbýlishús af hjónum og fékk eignina afhenta 1. júlí og afsal var gefið út 18. september sama ár. Kaupverð eignarinnar var 140 milljónir króna. Í söluyfirliti kom fram að um væri að ræða mikið endurnýjaða eign og einnig fékk kaupandinn matsmann til að skoða eignina fyrir kaupin, svokallaðri sjónskoðun.
Fljótlega fór að bera á raka í húsinu og sendi kaupandinn tölvupóst til seljanda, og gengu nokkur tölvusamskipti á milli karlmannanna, kaupanda og seljanda, um raka í þvottahúsi, sprungur í svefnherbergi og raka í lofti þess. Stóðu þessi samskipti yfir í nokkra mánuði og að endingu fékk kaupandinn fyrirtæki sem seljandinn mælti með til að skipta um pappa á þakinu öllu. Kostnaður vegna framkvæmdarinnar var samkvæmt framlögðum reikningi með virðisaukaskatti 2.073.160 krónur.
Kaupandinn afsalaði fasteigninni til eiginkonu sinnar 15. júní 2020 án greiðslu. Í nóvember sama ár lá fyrir skýrsla frá EFLU verkfræðistofu um að raki hefði mælst í auknum mæli á nokkrum stöðum í húsinu. Í skýrslunni var að finna ráðleggingar um ráðstafanir til að ráða bót á framangreindum atriðum.
Húseigendur fengu verktaka til að gera úrbætur. Enn fundust þó rakaskemmdir og ný skoðun fór fram í febrúar 2021. Lögmaður húseigenda sendi þá bréf til seljenda þar sem tilkynnt var um galla á eigninni, en því var mótmælt með svarbréfi lögmanns seljenda.
Kaupandinn höfðaði mál og taldi að fasteignin hafi verið haldin göllum í skilningi laga um fasteignakaup við sölu eignarinnar, taldi kaupandi sig eiga rétt á skaðabótum vegna þeirra annmarka, en til vara afsláttar af kaupverði í samræmi við raunverulegan kostnað við að bæta úr annmörkum.
Í stefnu segir að stefnandi og fjölskylda hennar hafi neyðst til að flytja út úr fasteigninni í byrjun febrúar 2021 vegna óheilsusamlegs innilofts. Hafi fjölskyldan tekið á leigu íbúð og hafi leigugjald verið 300.000 krónur á mánuði. Þá segir jafnframt í stefnu að fjölskylda stefnanda hafi þurft að leigja geymslu fyrir innbú sitt hjá fyrirtækinu Geymsla Eitt ehf. og að fjárhæð mánaðarlegrar leigu geymslunnar hafi numið 40.900 krónum
Í matsgerð dómkvadds matsmanns frá 22. júlí 2021 er komist að þeirri niðurstöðu að „heildarkostnaður vegna metinna tjóna á húsnæðinu“ teljist vera 10.244.126 krónur. Sagði m.a. í matsgerðinni að alvarlegt tjón hefði orðið vegna raka- og mygluskemmda í þakvirki hússins sem af þeim sökum þyrfti að endurnýja. Ekki væri talið að tjónið næði til alls þakflatar heldur takmarkist við svæði þar sem veikleikar í „konstrúksjón“ og rakavörn hafi skapað loftstreymi frá innrýmum upp í loftbilið og hugsanlega aðliggjandi rými.
Stefnandi telur ljóst að þær skemmdir á húsnæðinu, sem vitnað sé til í skýrslu matsmanns, séu tilkomnar vegna breytinga og slæms frágangs við þær, en breytingarnar hafi verið gerðar skömmu áður en gengið hafi verið frá kaupunum til eiginmanns stefnanda, og stefndu beri þess vegna ábyrgð á þeim. Hafi fasteignin því verið haldin galla þegar hún var afhent stefnanda og eiginmanni hennar. Sagði stefnandi að seljandinn reki stórt fyrirtæki á byggingamarkaði, sem meðal annars sérhæfi sig í byggingastjórnun og almennri framkvæmdaráðgjöf. Hafi kaupendur því mátt búast við því að frágangur við ofangreindar breytingar væri fagmannlegur og viðunandi.
Verði ekki fallist á framangreindar málsástæður byggir stefnandi á því að um leyndan galla á fasteigninni hafi verið að ræða sem hafi verið fyrir hendi er stefndu seldu eiginmanni stefnanda fasteignina, og hafi valdið henni tjóni sem nemi fjárhæð stefnukröfunnar, sem stefndu sé skylt að bæta henni að fullu. Fjárkrafa stefnanda nái gallaþröskuldi en í því samhengi verði að líta til þess að gallinn sé ekki til kominn vegna aldurs húsnæðisins, heldur nýlegra endurbóta á því. Gallaþröskuldur sé af þeim ástæðum lægri en þegar um sé að ræða galla í gamalli fasteign. Þá nái tjón stefnanda jafnframt gallaþröskuldi hvernig sem á hann sé litið.
Seljendurnir sögðu það með öllu óútskýrt hvernig kostnaður við viðgerðir á húsinu geti orðið meira en tvöfalt hærri en niðurstaða dómkvadds matsmanns. Þá hafi kaupendur svipt þau rétti til að krefjast yfirmats. Seljendurnir höfnuðu öllum fullyrðingum kaupenda um að þeir hafi haldið upplýsingum frá stefnanda eða leynt hana upplýsingum sem þau bjuggu yfir. Sama hvernig mál þetta sé rýnt verði hvergi séð eða sannað að stefndu hafi sýnt af sér saknæma og ólögmæta háttsemi.
Eins og áður sagði er farið ítarlega í dómnum yfir málavexti, reikninga vegna viðgerða og annað í málatilbúnaði aðila. Í niðurstöðu þriggja dómara kemur fram að ljóst er að einbýlishúsið var haldið ágalla vegna raka og myglu í loftum eldhúss og hjónaherbergis við sölu þess, en slíkur ágalli í loftum yfir stofu og hluta baðherbergis er ósannaður þar sem kaupendur flýttu sér í endurbætur eftir matsgerð matsmanns og höfðu seljendur engan kost á að óska yfirmats.
Töldu dómarar að ekki yrði séð að gögnum málsins að seljendur hafi haft vitneskju um raka- og mygluskemmdir í loftum er þau seldu fasteignina. Ekki var fallist á að söluyfirlit fasteignarinnar hafi verið villandi eða innihaldið rangar upplýsingar.
„Að framangreindu virtu hefur ekki verið leitt í ljós að stefndu hafi við sölu fasteignarinnar haft vitneskju um ágalla á loftum sem hafi leitt til raka og myglu í fasteigninni. Verður því ekki talið vera sýnt fram á það að stefndu hafi veitt rangar upplýsingar eða vanrækt upplýsingaskyldu sína með saknæmum hætti og bakað sér þannig skaðabótaábyrgð gagnvart stefnanda á sakargrundvelli og er þeirri málsástæðu stefnanda því hafnað.“
Í forsendum dómsins var lagt til grundvallar að fasteignin hafi, þegar hún var afhent eiginmanni stefnanda 1. júlí 2018, verið haldin ágöllum í loftum yfir eldhúsi og hjónaherbergi vegna veikleika í múrhúð sem leiddi til raka og myglu á umræddum svæðum. Var ágallinn að mati dómsins ekki þess eðlis að stefnandi og eiginmaður hennar gætu veitt honum athygli við hefðbundna skoðun í aðdraganda kaupanna.
Aðalkrafa kaupenda um bætur eða afslátt vegna kostnaðar við úrbætur var einkum reist á framlögðum reikningum vegna vinnu við viðgerðir sem fóru fram árið 2021, auk þess sem kaupandi vísaði til matsgerðar dómkvadds matsmanns, dags. 26. september 2023, sem aflað var við meðferð málsins fyrir dómi, sem lagði mat á sanngjarnt og eðlilegt endurgjald fyrir viðgerðir og úrbætur á fasteigninni. Aðalkrafan var í 17 liðum og er farið yfir alla reikninga í dómi héraðsdóms.
Töldu dómarar reikningana, gegn andmælum stefndu, ekki vera til grundvallar um umfang tjóns stefnanda. Töldu dómarar að matsgerðin frá 2023 væri vandlega sundurgreind og greinargóð um þann kostnað sem hefðbundið og eðlilegt er að til falli vegna framkvæmda sem hér um ræðir og verður hún lögð til grundvallar,
„… verður miðað við að kostnaður við úrbætur á loftum nemi samtals 4.783.276 krónum. Kaupverð fasteignarinnar, sem var byggð árið 1961, var 140.000.000 króna. Tjón stefnanda vegna galla á fasteigninni nemur samkvæmt framangreindu 4.783.276 krónum og teljast þeir því hafa rýrt verðmæti hennar um 3,4%. Að virtri dómaframkvæmd…verður eins og atvikum er háttað ekki talið að þeir ágallar sem um ræðir rýri verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varði.. Verður því ekki fallist á aðalkröfu stefnanda um bætur eða afslátt vegna þeirra annmarka sem hér um ræðir.“
Kröfum kaupenda um bætur vegna leigu á húsnæði og geymslurými var hafnað þar sem skilyrði þess að unnt sé að krefjast skaðabóta vegna slíks tjóns er að það megi rekja til saknæmrar háttsemi seljanda. Dómarar töldu seljendur ekki hafa sýnt af sér saknæma háttsemi.
Þegar litið var til varakröfu kaupanda um leyndan galla á fasteigninni töldu dómarar „kostnaður við úrbætur á loftum samkvæmt varakröfu, í ljósi málatilbúnaðar aðila, nemi samtals 5.277.089 krónum. Kaupverð fasteignarinnar, sem var byggð árið 1961, var 140.000.000 króna. Tjón stefnanda vegna galla á fasteigninni nemur samkvæmt framangreindu 5.277.089 krónum og teljast þeir því hafa rýrt verðmæti hennar um 3,8%“
Niðurstaðan var því sú að seljendur voru sýknaðir af kröfum kaupanda. Kaupandinn þarf að greiða seljendum, hvoru um sig, milljón króna í málskostnað.
