Jón Ingi skrifar aðsenda grein sem birtist á vef Vísis í morgun þar sem hann varpar ljósi á erfiða stöðu margra á fasteignamarkaði, einkum fyrstu kaupenda. Bendir hann á að það sé dýrt að byggja húsnæði á Íslandi og einn af stærstu kostnaðarliðunum þar séu vextir. Þetta þurfi þó ekki að vera svona og færir hann rök fyrir því í grein sinni.
Hann byrjar greinina á að segja sanna sögu úr hversdagsleikanum um ungan mann sem vildi kaupa sér sína fyrstu íbúð.
„Foreldrar hans, sem eru ágætlega stæð, vildu styðja við son sinn og varð úr að hann myndi leigja bílskúrinn sem var innréttaður sem íbúð. Leigan var 250.000 kr á mánuði, foreldrarnir lögðu einnig fram 250.000 kr á mánuði þannig að sparnaður upp í fyrstu íbúðina var hálf milljón á mánuði eða 12 milljónir á tveimur árum. Þegar sonurinn ákvað að bjóða í íbúðina hafði íbúðin hækkað um 18 milljónir. Þessi mikli sparnaður skilaði honum því að staða hans var 6 milljónum lakari. Ef einstaklingur í forréttindastöðu er í þessari stöðu, hvað þá um alla þá sem ekki hafa tök á aðstoð foreldra til að safna sér einhverjum peningum?“
Jón Ingi varpar svo ljósi á kostnaðinn við að byggja hús hér á landi og bendir á að fyrirkomulagið sé þannig að verktaki kaupir lóð, hannar húsið, byggir það og selur.
„Framkvæmdin er nánast öll fjármögnuð með lánsfé á vel yfir 10% vöxtum. Verktaki verður hér á landi að fjármagna sig á framkvæmdalánum og á tíðum enn óhagstæðari lánum. Hagstæðustu lánin eru fasteignalán, þau eru ekki í boði.“
Jón Ingi segir að þetta geri það að verkum að allar framkvæmdir séu í eðli sínu áhættufjárfestingar þar sem salan fer fram við lok framkvæmdanna þegar byggingin er komin á byggingarstig og hefur fengið öryggisúttekt.
„Ein blokk gæti kostað rúmlega 2 milljarða og tekur rúmlega 2 ár að byggja þannig að fjármagnskostnaður getur í sumum tilfellum verið allt að hálfur milljarður, eða 25% af byggingarkostnaði.“
Jón Ingi spyr svo hvort hægt sé að gera þetta með öðrum hætti.
„Stutta svarið er já. Fyrirkomulagið er með öðrum hætti víða í Evrópu. Þar eru íbúðirnar seldar fyrir fram, áður en farið er í sjálfa framkvæmdina. Fólk kaupir nýja íbúð tveimur árum áður en það flytur inn. Þetta þýðir að áhætta byggingaraðila er lágmörkuð og geta hans til að byggja fyrir tekjur í stað lánsfjár lækkar fjármagnskostnað. Sums staðar er það þannig að verktaki fær ekki leyfi til að hefja framkvæmdir fyrr en eignin er seld,“ segir Jón Ingi.
Hann segir að þetta geri það að verkum að hagsmunir verktaka, bæjarfélags og íbúðareigenda verða samþættir. Framkvæmdin gengur hraðar fyrir sig þannig að bæjarfélagið þarf ekki að sitja uppi með tómar lóðir of lengi og fær útsvarsgreiðslur fyrr.
„Íbúðareigendur veita byggingaraðila gott og mikilvægt gæðaeftirlit og lágmarka hættu á fúski og fjármagnskostnaður lækkar verulega. Með þessu móti gefst líka tækifæri til að festa verð á aðföngum fyrr og koma sér þannig hjá mögulegum verðhækkunum á framkvæmdatíma. Einnig kemur þetta betur í veg fyrir lóðabrask þar [sem] ekki er hægt að sitja á lóðum með það að markmiði að sjá þær hækka í verði og hækka þar með byggingarkostnað.“
Jón Ingi segir að þeir sem koma nýir inn á markaðinn styrki stöðu sína einna mest því í stað þess að rembast við að spara fyrir útborgun, en horfa síðan á fasteignaverðið hækka meira en sparnaðurinn, geta þeir notið hækkunar á fasteignaverði í tvö ár á meðan húsnæðið er í byggingu. „Þannig nýtist sparnaður þeirra miklu betur. Sparnaður gefur lága ávöxtun og til að bæta gráu ofan á svart þarf að greiða fjármagnstekjuskatt af honum.“
Jón Ingi segir að fyrirkomulagið á fasteignamarkaði í dag umbuni ekki þeim duglegu sem spara eins og dæmisagan um unga manninn hér að framan sýnir.
„Betri leið er að hjálpa fólki að komast fyrr inn í ferlinu og njóta verðlagshækkana fasteignarinnar sem og lækkunar fjármagnskostnaðar sem af hlýst. Það er ýmislegt hægt að gera núna til að lækka byggingarkostnað og gera fyrstu kaupendum kleift að komast inn á húsnæðismarkaðinn og hér er ekki verið að finna upp hjólið. Vandinn er að einhverjir eru að græða á kerfinu eins og það er núna. Það er að minnsta kosti ekki almenningur. Það er kominn tími til að breyta þessu og hugsa málin upp á nýtt.“
