Kaupendur fasteigna í nýbyggingum ættu að athuga vandlega hvaða aðili er að selja eignina, hver byggði hana og viðskiptasögu viðkomandi til þess að forðast að sitja eftir með sárt ennið. Þetta segir Guðfinna Jóhanna Guðmundsdóttir, lögmaður, sem hefur sérhæft sig í öllu lögfræðitengdu sem við kemur fasteignum í á þriðja áratug og þá sér í lagi gallamálum.
Að mati Guðfinnu er allt of lítið rætt um galla í nýbyggingum og engar opinberar tölur eru til um fjölda þessara mála. Hún segir að gallamál hafi verið allt of mörg síðustu 20 árin og þeim sé ekki að fækka. Breytingin nú að hennar mati sé sú að gallarnir eru að verða umfangsmeiri og dýrara sé að bæta úr þeim en áður. Upphæðirnar sem um ræðir séu að verða sífellt hærri og þar af leiðandi afleiðingarnar verri fyrir þá kaupendur sem lenda í slíkum áföllum.
Hún segir að fjöldi gallamála fyrir dómstólum ekki gefa raunhæfa mynd af fjölda þessara mála en hún telur að vel innan við 5% gallamála rati inn á borð dómstóla. Flest þessara mála enda með samkomulagi að öllu leyti eða hluta, kröfurnar eru fyrndar eða ástæðan er einfaldlega sú að það er ekkert á seljandann að sækja og því borgar sig ekki fyrir kaupandann að fara í slíkt mál.
„Kaupendur sem lenda í slíkum málum hafa hingað til veigrað sér við að ræða þau opinberlega af ótta við að rýra virði eigna sinna en ég hef á tilfinningunni að þessi afstaða sé að breytast,“ segir Guðfinna. Hún telur að sú þróun yrði jákvæð enda geti væntanlegir kaupendur verið á varðbergi ef þeir vita að viðkomandi aðili hafi skilið eftir sig sviðna jörð í öðru verki.
Sjálf hafi hún orðið vitni að ótrúlegu fúski varðandi byggingu og frágang nýrra fasteigna. PWC-rör í handrið í fjölbýlishúsi, ryðgað burðarvirki, gluggar og hurðir sem haldi hvorki vatni né vindi, þök sem leka, leki í gegnum útveggi, loftun- og brunavörnum ábótavant og margt fleira.
Þrátt fyrir slíkar hryllingssögur þá ítrekar Guðfinna að blessunarlega séu meirihluti verktaka og fjárfesta í byggingariðnaðinum til fyrirmyndar og kaupendur ættu að horfa til þeirrar sögu þegar kaupákvarðanir séu teknar. „Ef um er að ræða kennitölu sem aðeins var stofnuð utan um eitt verkefni og eigandinn sjálfur hefur ekki langa og farsæla sögu af slíkum verkefnum eða þeir sem eru að byggja fyrir hann þá ætti kaupandinn að staldra við,“ segir Guðfinna.
Komi upp galli í nýbyggingu sem fólk fjárfestir í þá sé oft afar erfitt að sækja á slík félög. „Slík félög eiga engar eignir og því er í sumum tilvikum ekkert hægt að sækja til þeirra. Kostnaður kaupanda við að fara í slík dómsmál hleypur á milljónum enda þarf kaupandinn bæði að leggja út kostnað við lögmann og dómkvaddan matsmann. Því borgar sig ekki að fara af stað í dómsmál ef ekkert eða lítið er að sækja á seljanda. Þó krafan sé dæmd þá verður hún ekki greidd ef um slík félög er að ræða og kaupandinn situr uppi með kostnaðinn af dómsmálinu auk kostnaðarins við að lagfæra gallana ofan á kaupverðið, “ segir Guðfinna.
Staðan sé betri ef eitthvað af kaupverðinu hefur verið haldið eftir en oft á tíðum hafi kaupandinn neyðst til þess að borga eignina upp í topp. „Það eru dæmi um að seljendur sem vita að gallar nema hærri fjárhæð en haldið er eftir neiti að skrifa undir endurfjármögnun, sem afsalshafar, nema að kaupverðið sé greitt að fullu,“ segir Guðfinna.
Stærsta vandamálið, að sögn Guðfinnu, er að eftirlitið með byggingaraðilum virkar ekki sem skyldi. „Þó að lokaúttekt sé búin að fara fram þá er það engin trygging fyrir því að eignin sé ekki gölluð. Byggingarstjórarnir sjá um eftirlitið að mestu og það er ekki að virka í ákveðnum tilvikum eins og dæmin sanna og búið að loka byggingarhlutum þegar byggingarfulltrúi kemur í eftirlit,“ segir Guðfinna. Starfsábyrgðartrygging byggingarstjóra sem gildir í 5 ár eftir lokaúttekt er allt of lág en hún er rúmar 16 milljónir sama hversu stórt húsið er. Í 50 íbúða húsi nemur hún því aðeins rúmum 300.000 fyrir hvern kaupanda, það er bæði vegna galla í séreign og sameign.
Þá þekki hún dæmi þar sem byggingarstjórar komi mjög sjaldan á verkstað og jafnvel skráðir meistarar aldrei eða mjög sjaldan. Er ljóst að svokallað gæðastjórnunarkerfi byggingarstjóra er ekki að virka sem skyldi þegar um slíka aðila er að ræða.
Auk þess að hvetja kaupendur til að vera vakandi fyrir því af hverjum keypt er þá segir Guðfinna að nauðsynlegt sé að hið opinbera komi eftirlitinu í betra horf, hækka þarf starfsábyrgðartryggingu byggingarstjóra, finna leiðir til að tryggja að það séu til peningar inni í þessum félögum til að bæta gallana, opinbera hverjir fúskarnir eru og tryggja að kaupendur geti haldið eftir lokagreiðslunni þó þeir þurfi að endurfjármagna lánin. Þá sé mikilvægt að fyrningarfrestur varðandi gallakröfur sé lengdur en almennur fyrningarfrestur er fjögur ár og miðast almennt við afhendingardag eigna.
„Sumir alvarlegir gallar eru ekki komnir fram fyrr en að þeim tíma liðnum. Þó það séu ákveðnir viðbótarfrestir í lögunum vegna þess, þá hafa dæmin sýnt að þeir eru líka of skammir enda eru kaupendur oft að draga það að leita til lögmanns. Ef fyrningarfresturinn er liðinn, ekkert er á seljanda að sækja eða aðra sem geta borið ábyrgð, liðin eru fimm ár frá lokaúttekt þá sitja kaupendur uppi með tjónið,“ segir Guðfinna.
