Löggiltur fasteignasali og sérfræðingur í fasteignamati, Ragnar Thorarensen, segir í grein sem birtist í Morgunblaðinu í dag að stór mistök hafi uppgötvast innanhúss hjá Þjóðskrá Íslands í janúar á þessu ári.
Mistökin hafi varðað verðmat á bílastæðum í bílageymslum sem tengjast íbúðum í fjölbýlishúsum bæði á landsbyggðinni og í Reykjavík, en þau hafi verið metin alltof hátt fyrir árið 2021.
„Mistökin fyrir eigendur á landsbyggðinni eru þó sýnu verri því hvert stæði var verðmetið eins og um væri að ræða stæði í bílageymslu í Skuggahverfinu í Reykjavík,“ skrifar Ragnar en hann furðar sig á því að Þjóðskrá Íslands hafi, þrátt fyrir að hafa vitað um mistökin frá því í janúar, ekki leiðrétta fasteignamatið fyrr en með fasteignamati næsta árs.
Hann nefnir dæmi um íbúð á Akureyri sem er 36,4 fermetrar að stærð og henni fylgir stæði í bílageymslu. Sú hafi verið með fasteignamat upp á rétt rúmar 28 milljónir á meðan önnur íbúð í sama húsi, sömu stærðar en þó ekki með bílastæðið sé með fasteignamat upp á 19,15 milljónir.
„Þarna munar því 8,9 milljónum króna sem stæðið fær í fasteignamat. Þetta er glórulaust verðmat. Þetta leiðir auðvitað til þess að eigendur þessara íbúða greiða mun hærri fasteignagjöld fyrir núgildandi ár og þeir sem hafa keypt þessar íbúðir í ár hafa greitt líka hærri stimpilgjöld af kaupsamningi vegna þessa.“
Á meðfylgjandi skjáskoti af vef Þjóðskrár má sjá fasteignamat fyrir íbúðir í fjölbýlishúsi á Akureyri. Þær íbúðir sem sjá má á þessu skjáskoti eiga það sameiginlegt að þær sem hækka í mati milli ára eru ekki með stæði í bílageymslu á meðan þær sem lækka eru það hinsvegar.
Ragnar segir að stjórnendum hafi verið bent á þessa villu en þeir hafi ákveðið að gera ekkert í henni, þess í stað hafi verið ákveðið að fara þá leið að leiðrétta mistökin í fasteignamati næsta árs – sem þá skýrir þessa miklu lækkun sem má sjá dæmi um hér að ofan.
„Það alvarlegasta í þessu öllu er að stjórnendum var bent á þessa villu en þeir hunsuðu ábendinguna. Það sem stjórnendur ákváðu að gera var að leiðrétta þessi mistök í fasteignamati ársins 2022, sem tekur gildi núna 31. desember og gildir fyrir árið 2022. Þá lækkar þessi íbúð með stæði í bílageymslunni niður í 24 milljónir króna eða um 14,4%,“ skrifar Ragnar og vísar til dæmisins sem hann nefndi fyrr í grein sinni. Hann bendir á að íbúðin sem hann nefndi sem var án stæðis hækki hins vegar um 3,1 prósent milli ára.
Ragnar segir að leiðréttingin sem sé gerð á næsta ári bæti þó ekki fasteignaeigendum þau ofgreiddu gjöld sem þeir hafi goldið á þessu ári sökum þess að fasteignamat þeirra var hærra en það hefði átt að vera.
„Það liggur samt skýrt fyrir samkvæmt stjórnsýslulögum að slíkar villur ber að leiðrétta enda er þetta mjög íþyngjandi fyrir eigendur og kaupendur þessara íbúða sem þurfa að greiða hærri fasteigna- og stimpilgjöld vegna þessara mistaka. Getur virkilega verið að þessir stjórnendur hafi ekki ráðfært sig við ágæta lögfræðinga stofnunarinnar um þetta mál? Var farið fram hjá þeim og forstjóra við ákvörðun um viðbrögð við þessari íþyngjandi villu? Ef það er raunin þá er það afskaplega alvarlegt.“
Ragnar telur að í þessu máli sé Þjóðskrá Íslands að brjóta á réttindum fasteignaeigenda og slíkt sé með öllu óforsvaranlegt.
„Hér er þá verið, gegn betri vitund, að brjóta á réttindum fasteignaeigenda. Opinber stofnun sem hefur óbeint, með skattlagningu á borgara þessa lands að gera, getur ekki leyft sér að leiðrétta ekki svona mistök þegar þau koma upp. Henni ber að leiðrétta þau strax.
Það er ljóst að trúverðugleiki stofnunarinnar bíður mikinn hnekki hjá fasteignaeigendum og sveitarfélögum sem eiga að geta treyst því að stofnuin vandi til verka og komi heiðarlega fram gagnvart almenningi.“
DV sendi ítarlega fyrirspurn til Þjóðskrár vegna málsins og óskaði eftir staðfestingu á því að mistök hafi átt sér stað, eftir skýringum á hvers vegna íbúðir í fjölbýlishúsum með bílastæði á landsbyggðinni lækki svona mikið milli ára og ef að um mistök var að ræða hvort eigendum þeirra eigna sem mistökin náði til hafi verið tilkynnt um málið.
Eins var spurt hvort að lækkun matsins fyrir næsta ár taki tillit til mistakanna eða ekki.
Svar Þjóðskrár var eftirfarandi og hefur DV óskað eftir ítarlega og skýrara svari þar sem spurningunum er svarað fremur en að vísa í almenna verkferla.
„Um 98% af öllu íbúðarhúsnæði er metið með markaðsaðferð. Safnað er upplýsingum úr nýlegum kaupsamningum ásamt upplýsingum úr fasteignaskrá um eiginleika fasteigna, þar með talið bílastæði, og tölfræðilegar aðferðir notaðar til að útbúa líkan sem lýsir verði eignar út frá eiginleikum hennar. Við endurmat fasteignamats íbúðarhúsnæði undanfarin ár hafa verið útbúin fjögur líkön fyrir íbúðarhúsnæði; sérbýlis- og fjölbýlislíkön fyrir höfuðborgarsvæði og landsbyggð.
Við árlegt endurmat eru líkön endurskoðuð með það að markmiði að lýsa betur þeim kaupsamningum sem hafa verið gerðir á liðnu ári. Til að mynda voru tæplega 1200 samningar um fjölbýli á landsbyggðinni sem bættust við gagnasafnið milli mars 2020 og febrúar 2021 en skv. lögum miðast fasteignamat við gangverð fasteigna í febrúar árið áður en matið tekur gildi. Greining á þessum nýju gögnum leiðir í ljós hvernig endurskoða þurfi þátt bílastæða í líkaninu (sem birtist í stuðlum í formúlunni) auk annarra þátta. Í síðasta endurmati var stærsta breytingin á þætti bílastæða en einnig voru breytingar á 10 af 17 þáttum sem líkan fjölbýlis á landsbyggðinni tekur tillit til.
Árleg endurskoðun á líkönum og þar af leiðandi hlutfallslegu virði mismunandi eiginleika er nauðsynlegt til að koma í veg fyrir að matsaðferðir úreldist og misræmi byggist inn í líkönin yfir lengri tíma.
Þannig skipta jafnframt margir þættir máli þegar kemur að því að meta virði bílastæða. Bílastæðin eru hluti af heild fasteignar og ekki til eitt virði fyrir bílastæði heldur veltur það á fleiri þáttum eins og staðsetningu, stærð íbúðar osfrv.
Ítarlegar upplýsingar um forsendur og aðferðafræði ásamt formúlum og einstaka stuðlum sem notaðar eru í fasteignamati má finna í árlegri skýrslu okkar á vefnum: https://www.skra.is/library/Skrar/fasteignamat/Fasteignamatsskyrsla2022.pdf „
Hér fyrir neðan má sjá fleiri dæmi þar sem sumar íbúðir í sama fjölbýlishúsi hækka milli ára á meðan aðrar lækka mikið. Það sem skilur íbúðirnar að er að þær sem lækka eiga stæði í bílageymslu, en hinar sem hækka eiga það ekki.
