Í kjölfar fasteignakaupa komast kaupendur gjarnan að einu eða öðru sem amar að eigninni, sem þeir vissu ekki fyrir kaup. Slík mál eru í daglegu tali kölluð gallamál. Í vissum tilvikum geta meintir gallar orðið tilefni til afsláttar, skaðabóta eða jafnvel grundvöllur riftunar á kaupsamningi, en einnig er algengt að kaupendur verði að sætta sig við aðstæður. Er þá kannski ekki talið að um eiginlegan galla sé að ræða, eða að galli sé of lítilvægur til að skapa grundvöll bóta. Kaupendur og seljendur sem telja sig hafa réttinn sín megin hafa gjarnan margfaldað tjón sitt með kostnaðarsömum málaferlum án þess að málið hafi verið kannað til hlítar.
Eftirfarandi er ágætt að hafa í huga ef þú telur eign þína haldna galla.
Fékkstu rangar eða villandi upplýsingar fyrir kaup?
Á seljendum hvílir lagaleg upplýsingaskylda sem felur í sér að seljandi á að upplýsa kaupendur um öll þau atriði sem gætu skipt sköpum við gerð kauptilboðs og -samnings. Hafi seljandi gefið upplýsingar sem reynast rangar, eða villandi um gæði og eiginleika eignarinnar þá er um galla að ræða.
Var upplýsingum viljandi haldið frá þér?
Það er einnig um galla að ræða ef seljandi hefur vísvitandi haldið upplýsingum frá kaupanda um atriði sem kaupandi hefði með réttu mátt búast við að fá upplýsingar um. Til dæmis ef seljandi hefur málað og sparslað í rakaskemmd vegna leka sem ekki er búið að gera við. Slíkt væri aðeins gert í þeim tilgangi að leyna galla við fasteignina svo grunlaus kaupandinn kæmist ekki á snoðir um lekann.
Er þetta leyndur galli?
Leyndur galli er hugtak sem margir kannast við. Ekki jafn margir virðast þó vita hvað felst í því að leyndur galli komi upp í fasteignaviðskiptum. Ef galli er leyndur þá vissi seljandi ekki um hann. Slíkir gallar eru á ábyrgð kaupanda nema í þeim tilvikum þar sem gallinn reynist það mikill að hann rýri virði eignarinnar um tiltekna prósentu kaupverðs. Þessi prósenta er ekki fest í stein, af dómaframkvæmd má sjá að rýri galli virði eignar um meira en 10 prósent kaupverðs þá er gjarnan talið að um leyndan galla sé að ræða. Minniháttar gallar, sem seljandi vissi ekki um við söluna, verða ekki bótagrundvöllur og þurfa kaupendur yfirleitt að sætta sig við slíka galla. Sérstaklega ef fasteign er komin til ára sinna. Ef fasteign er auglýst sem 83 fermetrar en reynist svo 81 fermetri þá er ólíklegt að dómstólar fallist á að um leyndan galla sé að ræða. Hins vegar ef eignin hefði reynst 60 fermetrar þá væri um galla að ræða.
Er þetta nokkuð sem þú hefðir átt að sjá hefðir þú skoðað betur?
Þó svo á seljanda hvíli lagaleg upplýsingaskylda þá hvílir einnig sérstök aðgæsluskylda á kaupendum. Ef galli er eitthvað sem hefði átt að sjást við hefðbundna skoðun, eða ef ástæða var fyrir kaupanda að veita einhverju sérstakan gaum, svo sem merki um raka, móðu í gluggum og þess háttar, þá getur kaupandi misst réttinn til að bera fyrir sig galla. Hins vegar leysir þessi aðgæsluskylda seljanda ekki undan þeirri skyldu að upplýsa um þau atriði sem hann veit af og skipt gætu máli fyrir kaupanda, nema slíkt hafi bersýnilega verið óþarfi. Dæmi um eitthvað sem væri bersýnilega óþarfi væri að taka fram að parket væri í slæmu ástandi, en slíkt hefði kaupandi geta séð við hefðbundna skoðun.
Varstu fyrir fjártjóni?
Í íslenskum skaðabótarétti er tjónþolum að jafnaði ekki dæmdar bætur umfram það sannanlega fjártjón sem þeir hafa beðið. Því er ekki nóg fyrir kaupendur að geta sýnt fram á galla, heldur þurfa þeir að verðmeta gallann. Hefði þessi galli leitt til þess að þú hefðir boðið lægra í eignina eða jafnvel að þú hefðir ekki boðið í eignina yfirhöfuð? Hvað kostar að gera við gallann? Þarftu að yfirgefa húsið á meðan gert er við gallann? Stundum er auðvelt að finna kröfu tiltekna fjárhæð, í öðrum tilvikum þyrfti að fá fagmann til að meta tjónið. Allt fer það eftir atvikum og umfangi meints galla.
Er eignin ný eða notuð?
Ef um nýbyggingu er að ræða þá er bæði rétt og eðlilegt að kaupendur gangi út frá því að eignin sé að mestu gallalaus. Ef eign er eldri, eða notuð eins og eldri byggingar eru kallaðar í lögunum, þá verða kaupendur að gera ráð fyrir eðlilegu sliti og viðhaldsþörfum. Notaðar eignir eru eðlilega ekki fullkomnar og allar fasteignir krefjast viðhalds á einum eða öðrum tíma. Hins vegar ættu nýbyggingar réttilega að endast einhver ár án þess að krefjast viðhalds.
Hvað er langt liðið frá kaupunum?
Eftir að kaupandi hefur fengið eign afhenta hvílir á honum skylda til að skoða eignina gaumgæfilega. Verði hann var við galla þá skiptir máli að tilkynna um það sem fyrst. Hins vegar eru sumir gallar þess eðlis að þeir birtast ekki fyrr en einhverju síðar. Til dæmis gæti verið um lekavandamál að ræða sem kemur aðeins fram í stórviðrum. Það er þó líka slæmt fyrir seljendur að þurfa að eiga á hættu í lengri tíma eftir sölu að kaupendur beri fyrir sig galla. Því hefur löggjafinn sett vissan fyrningarfrest á slíkar kröfur, fimm ár. Að þeim árum liðnum getur kaupandi ekki sótt rétt sinn gagnvart seljanda hafi hann ekki sent tilkynningu um að hann telji eign haldna galla, innan frestsins. Hins vegar gildir fresturinn ekki ef seljandi sýndi af sér stórfellt gáleysi eða óheiðarleika.
Er hægt að ná sáttum?
Ef þú telur eign þína hafa galla og vilt bera það upp við seljanda til að fá afslátt eða bætur þá er langbest ef slíkt væri hægt að leysa í sátt. Ef til stendur að höfða dómsmál þá þarf að gera sér grein fyrir því að lögfræðingar rukka að meðaltali um 15–20 þúsund krónur á klukkustund, yfirleitt þarf að fá matsmann til að meta gallann og þar fyrir utan tekur málarekstur gífurlega langan tíma. Fólk hefur brennt sig á því í gegnum tíðina að jafnvel þó dómsmál vinnist þá sitja þeir eftir með mikil útgjöld vegna málaferlanna. Eins ef seljandi hefur neitað sáttum þá gæti hann átt það á hættu að þurfa að veita kaupanda afslátt eða greiða skaðabætur, og umfram það þurft að greiða lögfræðikostnað kaupenda. Ef vafi leikur á um réttmæti kröfu þá gæti borgað sig að reyna til hins ítrasta að ná sáttum áður en gripið er til dómstólaleiðar.
