Lóðaverð á höfuðborgarsvæðinu byrjaði að skrúfast upp þegar lóðir í Úlfarsárdal voru settar í útboð fyrir rúmum aldarfjórðungi. Íbúðamarkaðurinn hér á landi hefur verið í sömu 5-7 ára sveiflunum í heila öld og okkur tekst einhvern veginn aldrei að ná jafnvægi. Mjög mikilvægt er að einfalda regluverk og stytta þann tíma sem kerfið tekur sér til að úthluta lóðum og veita ýmis leyfi. Sigurður Brynjar Pálsson, forstjóri BYKO, er gestur Ólafs Arnarsonar í hlaðvarpi Markaðarins.
Hér er hægt að hlusta á brot úr þættinum:
Það er oft talað um það að séu kannski arkitektar sem finni fyrst fyrir hagsveiflunni ef það er að verða samdráttur eða góðæri að myndast. Svo er það byggingariðnaðurinn og þið eruð náttúrlega órjúfanlegur hluti af byggingariðnaðinum vegna þess að þið eruð birgi fyrir hann. Farðu aðeins með mér yfir þetta. Hvernig virkar þetta? Nú er talað um að við séum, það náttúrlega eru háir vextir og þeir hafa verið hækkaðir og haldið háum til að slá á þenslu. Þið eruð farnir að verða varir við þetta?
„Já já, sannarlega. Ég benti á þetta fyrir tveimur árum síðan, vegna þess að þetta er ekkert nýtt af nálinni, byggingavörumarkaðurinn í hundrað ára sögu, eins langt og augað eygir má segja. Hann hefur hagað sér svona. Hann fer upp og niður, sveiflukenndur markaður. Og það má segja að allir séu sammála um hvaða leiðir eru til að balansera þennan markað. En einhvern veginn tekst okkur ekki betur til.
Við fórum að greina niðursveiflu eða samdrátt í upphafi síðasta árs og jafnvel fyrir það. Og það hefst, eins og þú segir, alltaf fyrst á hönnunarstiginu hjá verkfræðingum og arkitektum. Þegar við förum að heyra svona að það sé farið að dragast saman þar þá vitum við að það kemur til okkar svona 6-12 mánuðum síðar.
Íbúðamarkaðurinn hefur bara frá síðasta ári verið að dragast saman og þar hafa verið blikur á lofti. Það sem hefur kannski hjálpað aðeins til í stöðunni, er það eru mörg önnur verkefni í gangi sem að jafna dálítið út höggið, ef við getum orðað það sem svo. Eins og Landspítalinn, risastór framkvæmd. Það eru innviðaverkefni í gangi, hjúkrunarheimili, Isavia er í miklum fjárfestingum. Það auðvitað jafnar aðeins þetta út en staðan er engu að síður mjög alvarleg að mínu mati á íbúðamarkaði. Það er alveg klárt mál að nú safnast upp og ég hef oft líkt þessu, af því við erum nýkomin upp úr jarðhræringum, að það er bara að myndast mikill þrýstingur á eftirspurnarhliðinni, stöðugur þrýstingur þar, það er bara kvikuhólf sem er að fyllast.
Þar er stór hópur sem kemst ekki út á markaðinn, bæði vegna lánþegaskilyrða og hárra vaxta. Og svo þegar við förum að fara út úr þessu, þá gerist nákvæmlega það sama og gerðist hér 2018. Þá er komið ójafnvægi á milli framboðs og eftirspurnar og verðin fara að einhverju leyti upp og sagan endurtekur sig. Þetta hafa verið svona fimm til sjö ára tímabil alltaf, upp og niður. Þannig hefur það verið í hundrað ára sögu, í það minnsta, þó ég sé nú ekki nema 52 ára, þá var mér sagt það.
Mér finnst alveg með ólíkindum að við skulum ekki reyna að læra af sögunni og bregðast við. Því það eru leiðir, það er búið að benda á leiðir sem eru trúverðugar og að mínu mati góðar. Ég get bent á þær ef þú vilt.“
Já, já, nefndu, nefndu...
„Þetta er auðvitað ekki eitthvað eitt meðal sem er ávísað á sjúklinginn. Þetta eru margar leiðir og ég myndi segja það að ef sveitarfélögin myndu nú, kannski verið nú á einhverju hættulegu svæði núna, en það er alveg bara staðreynd að lóðir eru helsti tekjustofn sveitarfélaga, annars væru þau í bölvuðu basli. Og það er auðvitað óeðlilegt að lóðarverð sé komið upp í 30% af byggingarkostnaði.“
Já, þetta er náttúrulega nýr veruleiki á Íslandi, þetta var ekki svona.
„Þú horfir á krækiberjalyngið og það er komið um 200.000 krónur á fermetrinn. Þetta finnst mér ekki rétt þróun og þá þarf bara að tryggja nægt lóðaframboð til þess að koma í veg fyrir þetta ójafnvægi á milli framboðs og eftirspurnar.“
Þar hefur skort á hjá öllum sveitarfélögum, allavega helstu sveitarfélögum.
Þar er auðvitað pólitíkin að einhverju leyti að þvælast fyrir líka. Að mínu mati hefur það verið þannig. Þetta breyttist um aldamótin 99/2000 þegar Úlfarsársdalurinn var settur í útboð. Þá breyttist þetta allt saman. Fyrir þann tíma var lóðaverð svona 4-6% af byggingarkostnaði. Þannig að hérna er einn þátturinn, það þarf að tryggja lóðaframboð. Það þarf að auðvelda þegar komið er inn á tímann hjá skipulagsyfirvöldum, það þarf að greiða úr þeirri flækju, gera þetta straumlínulagaðra og skilvirkara. Því að það er alveg ótækt að láta verktaka bíða í fleiri, „fleiri mánuði eftir svörum. Lóðin er greidd og síðan farið í að afhenda 12-18 mánuðum síðar.
Já og þú ert með vaxtaberandi skuldir eða allavega, þú verður að reikna fjármagnskostnað af þeim peningum.
„Það eru nefnilega stórar tölur, gríðarlega stórar tölur og ég kæmist auðvitað seint upp með það ef að það kæmu viðskiptavinir til mín og ætluðu að kaupa af mér glugga fyrir hundrað milljónir og ég segi: „Já, ekkert mál, þú færð þá eftir tólf mánuði, þú þarft að borga þá í dag. Það myndi ég aldrei komast upp með.“
Hægt er að hlusta á hlaðvarpið í heild sinni hér:
Einnig er hægt að hlusta á Spotify.
