Óvissa á húsnæðismarkaði hefur aukist til muna vegna COVID-19 en vonir standa til um skammvinn áhrif. Þetta kemur fram í skýrslu Húsnæðis – og mannvirkjastofnunar (HMS). Í dag var greint frá því í Bítinu á Bylgjunni að innlit inn á fasteignavef Morgunblaðsins hefði dregist saman um 30% frá byrjun mars þangað til í síðustu viku og sagði Páll Heiðar Pálsson fasteignasali að kauptilboð hefðu sömuleiðis verið 30% færri á sama tímabili. Átti hann þó ekki von á því að fasteignaverð lækkaði, né að fasteignasölur þyrftu að hætta starfsemi sinni.

Samdráttur í byggingu íbúða

Helstu atriði skýrslunnar eru:

• Of snemmt er að segja til um bein áhrif COVID-19 á húsnæðismarkað en óvissan um framvindu mála hefur aukist til muna.
• Líklega mun hægja töluvert á viðskiptum að minnsta kosti þar til mesta óvissan er yfirstaðin og samkomubanni verður aflétt. Hingað til hefur þó ekki dregið mikið úr því hve margar íbúðir bætast við á sölu miðað við fasteignaauglýsingar.
• Fasteignaverð stóð í stað í febrúar að nafnvirði miðað við vísitölu paraðra viðskipta síðustu 12 mánaða, bæði á höfuðborgarsvæðinu og í nágrannasveitarfélögum þess. Vísitalan hækkaði um 6,6% annars staðar á landinu og samtals um 0,5% heilt yfir landið.
• Mikill samdráttur er í fjölda íbúða í byggingu. Mikilvægt er að tryggja að ekki myndist húsnæðisskortur innan fárra ára.
• Hröð lækkun stýrivaxta undanfarið hefur stuðlað að talsverðri lækkun á greiðslubyrði hjá stórum hluta heimila og ætti að stuðla að aukinni eftirspurn eftir húsnæði.
• Mikilvægt er að aðgengi almennings að fjármagni skerðist ekki um of í því ástandi sem nú ríkir svo óþörf tregða myndist ekki í viðskiptum með fasteignir.
• Samdráttur í veltu Airbnb-íbúða og mögulegur viðsnúningur í fjölda aðfluttra umfram brottfluttra gætu leitt til aukins framboðs leiguhúsnæðis og þrýst á lækkun leiguverðs.

Fasteignamarkaður

Nokkuð víst er að samdráttur í íslensku efnahagslífi er þegar hafinn. Vonir standa til að áhrif COVID-19 verði skammvinn og ef undirstöður hagkerfisins eru eins góðar og almennt er talið má telja góðar líkur á því að hagkerfið taki fljótt við sér aftur þegar létt verður á samkomubanni og öðrum hamlandi aðgerðum. Óvissan er hins vegar mikil og mun þróun fasteignamarkaðarins á næstu misserum ráðast að miklu leyti af þróun hagkerfisins í heild, verðvæntingum og aðgengi að fjármagni.

Hægt hefur verulega á hækkun fasteignaverðs undanfarin þrjú ár miðað við vísitölu paraðra viðskipta. Nú er svo komið að íbúðaverð hefur nokkurn veginn staðið í stað á síðustu tólf mánuðum á höfuðborgarsvæðinu og í nágrannasveitarfélögum þess en hækkað um 6,6% annars staðar á landinu og samtals um 0,5% heilt yfir landið. Samkvæmt þessum mælikvarða hefur því verið um raunverðslækkun að ræða að undanförnu á þéttbýlasta svæði landsins.

Leigumarkaður

Heildarvelta Airbnb-íbúða hefur dregist saman um nær 30% á höfuðborgarsvæðinu á því ári sem liðið er frá gjaldþroti flugfélagsins WOW Air. Samdrátturinn í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins nemur um 10%. Vísbendingar eru um að nokkur fjöldi af íbúðum sem voru í skammtímaútleigu hafi þegar ratað inn á almenna leigumarkaðinn og líklegt er að sú þróun haldi áfram í kjölfar þess höggs sem ferðaþjónustan hefur orðið fyrir vegna COVID-19. Áhrif á leiguverð munu ráðast af því hversu mikil framboðsaukningin verður og hvort leigjendum fjölgi í takt við þá þróun. Áhrifin geta einnig verið misdreifð eftir svæðum en um 50% Airbnb-íbúða, sem hagdeild telur líklegar til að leita inn á leigu-eða fasteignamarkað í kjölfar samdráttar, eru staðsettar í póstnúmeri 101.

Samkvæmt nýjustu gögnum um þinglýsta leigusamninga hækkaði leiguverð, miðað við hlaupandi þriggja mánaða meðaltal, um 3,4% í febrúar miðað við sama tímabil í fyrra, bæði á landinu öllu og á höfuðborgarsvæðinu. Hækkunartaktur leiguverðs hefur leitað niður á við síðustu tvö ár á flestum svæðum landsins og leiguverð sums staðar lækkað.

Lánamarkaður

Vextir á íbúðalánum hafa lækkað ört á undanförnum misserum, sérstaklega á óverðtryggðum lánum. Þetta hefur leitt til lægri greiðslubyrði hjá stórum hópi heimila. Greiðslubyrði á óverðtryggðu láni með breytilegum vöxtum getur t.a.m. orðið um 30% lægri í næsta mánuði en hún var fyrir örfáum árum. Mikilvægt er að aðgengi almennings að fjármagni skerðist ekki um of í því ástandi sem nú ríkir svo óþörf tregða myndist ekki í viðskiptum með fasteignir.

Byggingarmarkaður

Í nýrri talningu frá Samtökum iðnaðarins kemur fram að nú þegar sé töluverður samdráttur í nýbyggingum og þá sérstaklega á fyrri byggingarstigum. Á höfuðborgarsvæðinu eru nú um 1.490 íbúðir í byggingu upp að fokheldu miðað 2.190 í september síðastliðnum og 2.558 fyrir ári síðan. Fyrir vikið hafa Samtök iðnaðarins lækkað spá sína um fjölda nýrra íbúða á þessu ári um 40%. Þessi þróun sýnir að nokkur samdráttur hefur verið á byggingamarkaði fyrir tilkomu COVID-19.

Í fréttatilkynningu HMS þann 27. mars. er hvatt til þess að gæta varkárni í uppbyggingu íbúðarhúsnæðis í ljósi breyttra aðstæðna og að miða ætti við að byggja um 1.500 íbúðir á ári næstu 2-4 árin. Þar er einnig varað við því að húsnæðisskortur geti myndast ef samdráttur í byggingariðnaði verði verulegur til lengri tíma. Lækkun stýrivaxta og fyrirhuguð úrræði stjórnvalda gætu dregið úr högginu.

Sífellt hærra hlutfall af útistandandi lánum bankanna er til fyrirtækja í byggingariðnaði og mannvirkjagerð. Það gæti verið vísbending um að aðgengi greinarinnar að fjármagni sé ágætt miðað við aðrar greinar. Hins vegar er um nokkuð víðtækan atvinnugreinaflokk að ræða og því ekki ljóst hvort misvægis gæti eftir því hvort um sé að ræða fyrirtæki í byggingu húsnæðis eða annars konar mannvirkjagerð.