Þrátt fyrir að vextir séu mun hærri hérlendis en í nágrannalöndunum er skuldsetning íslenskra fasteignafélaga talsvert meiri en fasteignafélaga í nágrannalöndunum. Guðjón Auðunsson, fyrrverandi forstjóri Reita, segir hlutina ekki gerast þannig að eiginfjárhlutfall sé stillt eftir vaxtastignu hverju sinni. Við séum að koma út úr sögulega lágu vaxtastigi, sem kunni að hafa áhrif á þetta. Líkja megi breytingum á eiginfjárhlutfalli við það að snúa herskipi á andapolli, það gerist hægt. Guðjón er gestur Ólafs Arnarsonar í Markaðnum á Eyjunni.
Markadurinn - Gudjon Audunsson - 4.mp4
Fasteignafélög ganga út á gírun og skuldsetningu upp að vissu marki. En hvernig skyldi þetta fjármögnunarmódel líta út? Hvert er hlutfallið á milli eiginfjár og lánsfjár og hvaða áhrif hefur vaxtastigið?
„Þarna ertu bara að tala um það sem skiptir öllu máli í rekstri fasteignafélaga. Ég hef oft sagt að eitt er að reka rekstrarreikning fasteignafélags en hitt er að reka efnahagsreikninginn. Hann er risastór í þessum félögum. Svona félög lúta allt öðrum lögmálum heldur en hefðbundin rekstrarfélög. Þú ert með risastóran efnahagsreikning,“ segir Guðjón.
Hann segir hlutföllin milli lánsfjár og eiginfjár í íslensku fasteignafélögunum vera mjög áþekkt í öllum félögunum og sé gróft tekið 35 prósent eigið fé á móti 65 prósent lánsfé. Hjá Reitum sé skuldahlutfallið nálægt 60 prósentum og tekjuskattsskuldbinding flæki aðeins myndina en vegna fortíðartaprekstrar Reita sé langsótt að hún komi nokkurn tíma til greiðslu.
„En segjum að þetta sé svona um það bil 35/65, sem er mjög sambærilegt milli þessara þriggja fasteignafélaga sem ég segi að séu Reginn, Eik og Reitir. En þetta er ekki landslagið hjá fasteignafélögum í nágrannalöndunum. Eigið fé þar er hátt í 50 prósent þannig að skuldsetning íslensku fasteignafélaganna er tiltölulega há í þeim samanburði en það eru aðilar og leikendur á þessum markaði hér heima sem finnst bara skuldsetningarhlutfallið vera of lágt,“ segir Guðjón.
„Auðvitað er það þannig að þú þarft að hafa meira fyrir því að ávaxta eigið féð en nokkuð annað, það er dýrasta fjármögnunin sem þú heldur á í rekstrinum. Svo er það bara spurningin hvort þú sér með þolinmóða eigendur eða óþolinmóða og það hefur auðvitað verið áhugavert að horfa á samsetningu hluthafa í þessum félögum. Þú ert með þolinmótt eigið fé úr átt lífeyrissjóðanna og svo ertu með einkaaðila á þessum markaði sem eru þarna inni líka en hafa kannski bara aðra sýn á arðgreiðslustefnu og hvernig peningar eigi að koma til baka, og skuldsetningarhlutfall, en þetta er bara áhugavert samtal og á bara að vera lifandi,“ segir hann.
Nú hefði maður fyrir fram búist við því að í hávaxtaumhverfi væri meiri eiginfjárbinding í svona félögum og þar sem vextir eru lægri þar væri óhætt að skuldsetja meira en þú ert að lýsa því fyrir okkur að þessu sé öfugt farið. Hér erum við með mjög háa vexti, hærri en í nágrannalöndunum, en hér erum við með meiri skuldsetningu.
„Meiri skuldsetningu, og þetta sem þú ert að lýsa, sem er alveg skiljanlegt sjónarmið, hvort að í hávaxtaumhverfi ætti ekki eiginfjárhlutfallið að vera hærra, en þetta er eins og að snúa herskipi á andapolli, þetta hreyfist ekki alveg svona. Auðvitað erum vi að koma út úr sögulega lágu vaxtaumhverfi og í, ja, kannski ekki sögulega hátt, það hefur nú verið hærra hér fyrir einhverjum árum. En það hefur ekki varið þannig að þú bara stillir eiginfjárhlutfallið eftir því hvernig vindarnir blása varðandi vaxtastigið, það hefur ekki verið þannig.“
