Sigurður Orri Hafþórsson, lögfræðingur hjá Húseigendafélaginu, segir að leigusalar á Íslandi leiti oft til félagsins og óska eftir aðstoð vegna leigjenda sem standa ekki í skilum. Í pistli sem Sigurður ritar hjá Vísi rekur hann þau úrræði sem leigusalar hafa í slíkum aðstæðum.
Sigurður bendir á að samkvæmt húsaleigulögum sé það ein helsta skylda leigusala að leggja til húsnæði sem er í „ásættanlegur og umsömdu ástandi“. Að sama bragði sé það frumskylda leigjenda að borga umsamda leigu. Þegar annar hvor aðilinn að þessu samningssambandi bregst skyldu sinni sé það litið alvarlegum augum og geti varðað riftun á húsaleigusamningi.
„Leigjanda er skylt að greiða húsaleigu fyrsta virka dag hvers mánaðar nema samið sé um annað. Ef hann sinnir þeirri skyldu ekki getur leigusali öðlast riftunarrétt. Til að sá réttur verði virkur, þarf leigusali að senda áskorun á leigjanda um að greiða leiguskuldina innan 7 daga, en að öðrum kosti verði leigusamningi rift. Sinni leigjandi þeirri áskorun ekki innan tilskilins frests er leigusala heimilt að rifta samningi“
Sigurður bendir þarna á að til að þess að geta rift leigusamningi við leigjanda sem ekki stendur í skilum þarf fyrst að skora á hann að borga og gefa honum um viku frest til slíks. Taka þarf fram í slíkri áskorun að vanræki leigjandinn áfram að greiða þá áskili leigusali sér réttinn til að rifta samningnum.
Sigur bendir á að eftir að samningi hefur verið rift þá falla niður skyldur hvors aðilans fyrir sig. Þ.e. leigusalinn þarf ekki lengur að leggja til húsnæðið, leigjandi þarf að flytja út og eftir að hann flytur út þarf leigjandi ekki lengur að borga.
„Það leiðir af hlutarins eðli að leigjandi á að greiða leigu þangað til hann yfirgefur húsnæðið. Yfirleitt er leigjanda veittur tveggja vikna frestur til að rýma húsnæðið, en það vill hins vegar oft gerast að leigjandi yfirgefi ekki hið leigða húsnæði eftir riftunarfrest þrátt fyrir áskoranir þar um.“
Sigurður segir að ef samningi hefur verið rift en leigjandi flytur engu að síður ekki út þá geti leigusali leitað til dómara og óskað eftir úrskurði um að leigjanda sé skylt að yfirgefa húsnæðið og koma lyklum til leigusala.
„Að þeim úrskurði fengnum getur leigusali leitað til sýslumanns í því skyni að neyða leigjandann út, með valdi ef þörf krefur. Þegar útburður hefur verið framkvæmdur fær leigusali óskorðuð umráð hinnar leigðu eignar að nýju.“
Sigurður bendir á að leigusali geti setið uppi með verulega kostnað af útburðarmáli. Almennt séu slík mál á ábyrgð leigusala, en á kostnað leigjandans. Leigusali þurfi því að leggja út fyrir kostnaðinum en geti svo krafið leigjandann um endurgreiðslu.
„Hér undir getur fallið lögfræðikostnaður, kostnaður vegna flutningsþjónustu, svo og kostnaður vegna lásaskipta ásamt öðrum málskostnaði. Leigusali getur krafið leigjanda um greiðslu vegna þessa, en oft er lítið eða ekkert að sækja til leigjanda sem ekki getur greitt leigu. Er þá yfirleitt betur heima setið en af stað farið.“
Minnir Sigurður á mikilvægi þess fyrir leigusala að fá tryggingu frá leigjanda til að tryggja sig fyrir mögulegu tjóni vegna vanefnda. Samkvæmt húsaleigulögum geti leigjusali krafist tryggingar í formi bankaábyrgðar, sjálfskuldarábyrgðar eða tryggingafjár.
„Leigusali má ekki ráðstafa fénu eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu hans. Leigusala er þó heimilt að ráðstafa fénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Með þessu móti getur leigusali því að einhverju leyti dekkað það tap sem hann hefur orðið fyrir við að koma leigjanda úr hinu leigða húsnæði.“
Sigurður segir að við vanskil á leigugreiðslum geti það tekið nokkurn tíma að koma leigjandanum út og breyti þar engu um hvort vanskil séu mikil. Þar sé við málsmeðferðarreglur dómstóla og sýslumanns að sakast. „Skáka sumir leigjendur í því skjóli.“
Endi málið með útburði sé yfirleitt um 2-3 mánuði að ræða. Nefnir Sigurður nýlegt dæmi um mál sem kom inn á borð hjá Húseigendafélaginu.
„Greiðsluáskorun send til leigjanda vegna vangoldinnar leigugreiðslu þann 23. ágúst. Yfirlýsing um riftun var send 31. ágúst. Leigjandinn sat sem fastast í húsnæðinu þrátt fyrir það og því var útburðarmál höfðað gagnvart honum 17. september. Málið var tekið fyrir hjá dómstólum tæpum mánuði síðar, eða 13. október, þar sem leigusala var gert heimilt að bera leigjanda út. Í kjölfar þess var útburðarbeiðni send til sýslumanns og útburðurinn sjálfur var svo framkvæmdur 3. nóvember. Þannig liðu 72 dagar frá því að greiðsluáskorun var send til leigjanda og þangað til leigusali hafði fengið umrætt húsnæði í hendurnar á ný.“
Sigurður segir að lögin geri strangar kröfur um form áskorana og tilkynninga og því geti það skipt. miklu að fá sérfræðing í slíkum málum til að sjá um ferlið frá upphafi til enda. Ef dómstólar setja út á áskoranir eða tilkynningar geti það valdið því að útburðarkröfu sé vísað frá og þá sé leigusali aftur kominn á byrjunarreit.
„Húseigendafélagið hefur um árabil boðið félagsmönnum sínum upp á þá þjónustu að senda framangreindar áskoranir og tilkynningar, auk þess að höfða útburðarmál fyrir dómstólum þegar þess gerist þörf. Sú þjónusta er eftirsótt af þeim sem vilja hafa leigumálin á hreinu.“
